【案情简介】

2017年5月13日，申请人王某与被申请人东营市某房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定：由申请人购买被申请人开发建设的位于东营市东营区某小区的房屋一套，房屋总价款1184499元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起990日内取得房屋产权证的，有权书面通知出卖人解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照年4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）的标准支付房款利息；买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人以全部房价款为基数按日万分之一的标准向买受人支付违约金。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》附件十一之《商品房预售合同补充协议》约定：出卖人承诺于该商品房合同约定交房日期后990日内协助买受人办理完成该商品房产权转移手续，买受人应按国家、产权登记机关规定缴纳相关税费；因政府登记机关原因造成超期办证的，出卖人不承担相关违约责任；本补充协议为预售合同不可分割的组成部分，经双方签字盖章后与预售合同同时生效；若补充协议约定的内容与预售合同约定的内容不一致的，以补充协议为准。

合同签订后，申请人于2017年5月20日接收涉案房屋并开始使用，于2020年9月25日取得该商品房的《不动产权证书》。

【争议焦点】

1、如何认定房产证办理期限的起算日期？

2、申请人主张的逾期办证违约金是否应予支持？

申请人认为，从接收房屋到不动产权证办理完毕，超出合同约定的990天办证期限，被申请人应依约承担逾期办证违约金27359.64元。

被申请人认为，合同约定的交房日期为2018年6月30日，只要在990天内即2021年3月20日前为申请人办理不动产证即可，并非自交房之日起990天内；办证不及时有不可归责于被申请人的原因；申请人未提交任何证据证明迟延办证给其造成了损失。

【裁决结果】

驳回申请人王某的仲裁请求。

【相关法律法规解读】

1、《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”本案申请人与被申请人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，仲裁庭依法对合同的效力予以确认。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。

第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”申请人与被申请人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被申请人应当在2018年6月30日前向申请人交付商品房；《商品房预售合同补充协议》第六条约定，被申请人于该商品房合同约定的交房日期后990天内协助申请人办理完成该商品房产权转移手续。据上，涉案房屋产权证的办理期限应为合同约定的交房日期2018年6月30日后的990天内（2021年3月16日前），而不是从被申请人实际收房日即2017年5月20日开始计算的990天内（2020年2月4日之前）。经审理查明，申请人取得商品房《不动产权证书》的时间为2020年9月25日，因此，并未超出合同关于“于该商品房合同约定的交房日期后990天内协助申请人办理完成该商品房产权转移手续”的期限约定。据上可以认定，被申请人已依据合同约定履行了协助申请人办理不动产权证的义务。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据前所述，被申请人已依约履行了协助申请人办理不动产权证的义务，申请人已在合同约定的“商品房合同约定的交房日期后990天”期限内取得涉案商品房《不动产权证书》，且申请人没有提供证据证明被申请人存在违反上述司法解释的事实或行为，也未提供证据证明被申请人提前交付房屋的行为给其造成了损失，因此，仲裁庭对申请人主张的被申请人逾期办证的事实不予确认，对其要求被申请人支付逾期办证违约金的的仲裁请求依法不予支持。

【结语和建议】

诚实信用原则是民事活动主体在民事活动过程中均应遵循的重要原则，诚信履行亦构成合同履行的基本原则，合同当事人应当依照诚实信用原则行使权力、履行义务。具体到商品房买卖合同，开发商提前交房的行为，应认定为积极履行合同义务的行为，该行为对业主的权利一般不会构成影响。业主提前接收房屋，相对来说会有比较充足的时间提前安排对房子进行规划装修，能够提前享受到房屋的预期利益，因此，应对开发商提前交房的行为给予鼓励和肯定的评价。假如业主认为开发商提前交房损害了其合法利益，大可不同意提前收房，待到合同约定日期再办理收房手续并接收房屋便可。因此，业主不能在同意提前收房并提前享受房屋带来的预期利益的情况下，又以提前收到房屋的日期为时间节点开始起算办证期限然后再向开发商主张逾期办证的违约责任，显然有失公平、有违诚实信用原则，且不符合合同的约定。故，无论是人民法院还是仲裁机构，对类似不公平、不诚信的诉求均应不予支持，以保护积极履行合同义务一方当事人的合法权益。

【推荐理由】

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